제2의 대장동 도화지구 임대주택사업에 대한 인천시와 인천도시공사는 공사원가를 공개하고 개발이익 공공환수를 위한 대책을 마련하라.

제2의 대장동 도화지구 임대주택사업에 대한 인천시와 인천도시공사는

공사원가를 공개하고 개발이익 공공환수를 위한 대책을 마련하라.

1. 무주택 서민을 위한 임대주택 공급을 지속 확대하고자 ‘누구나집’ 정책이 추진됐다. 또한 중산층 서민들의 주거혁신을 취지로 임대주택 공급을 촉진하고자 기업형 임대주택 ‘New Stay(뉴스테이)’ 정책도 추진됐다.

2. 인천광역시 미추홀구 도화지구에는 대한민국 최초의 준공공임대주택 ‘누구나집’ 주택 1호와 박근혜 정부가 시작한 기업형 임대주택 ‘New Stay(뉴스테이)’ 1호가 있다.

3. 준공공임대주택 ‘누구나집’ 1호 주택인 ‘도화서희스타힐스’는 6개 동 520세대 규모이고 기업형 임대주택 ‘New Stay(뉴스테이)’ 1호 주택인 ‘도화e편한세상’은 25동에 2,653세대가 살고 있다.

4. 대한민국 최초의 누구나집 1호로 지어진 도화서희스타힐스는 정부가 청년, 신혼부부 등 무주택자의 내집 마련을 위해 저렴한 임대료 아파트를 공급하는 분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간주택으로 정부는 집 없는 서민들의 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다고 대대적으로 홍보한 바 있다. 2016년 11월에 입주해 8년 후인 2024년 11월 분양 전환할 예정이다.

도화서희스타힐스는 인천도시공사가 관리하고 (주)도화위탁관리부동산투자회사가 운영하고 있으며 임대 당시 8:1의 임대 경쟁률이었다. 최근 임차인들이 ‘최초 누구나집 도화서희스타힐스 임차인 비상대책위원회’를 구성해 ‘사기임대’에 대한 책임을 묻는 집단 형사고소장을 어제(4월 6일) 인천 경찰청에 접수했다.

2014년 송영길 시정부의 초기 계약서에는 ‘누구나집’을 10년 임대기간을 거쳐서 분양을 하며 ‘분양전환가격은 분양전환 당시 감정평가액으로 한다.’로 되어 있었으나, 2016년 유정복 시정부에서 계약조건이 변경되면서 당시 인천도시공사가 내민 새로운 계약서는 ‘최장 8년 임대기간 후 분양전환 당시 감정평가금액을 고려하여 결정하며, 을인 임차인은 임대차계약의 내용이 다름을 이유로 어떠한 이의도 제기할 수 없다.’로 주요 내용이 변경된 계약서를 제시했다.

- ‘누구나집’인 도화서희스타힐스 아파트 임차인들은 국민권익위에 진정서를 제출했다. 국민권익위는 인천도시공사에 주민들의 권익이 침해됐다며 계약서 원상회복을 권고했다. 그러나 아무런 행동을 하지 않는 인천도시공사의 대응에 분노한 임차인들은 비상대책위원회를 구성해 ‘민사소송’을 제기했다. 그러나 인천도시공사는 관련 대책이나 주민들이 요구하는 분양 초기 관련 자료 공개를 거부하고 있다.

- 도화서희스타힐스 ‘누구나집’은 최초의 가격보다 계속 상승해 인천도시공사와 (주)도화위탁관리부동산투자회사에 많은 개발이익이 예상된다. 이에 맞게 정책 도입취지에 맞추어 다양한 방식으로 이익의 상당 부분이 임차인에게 전환될 수 있도록 정책 방향을 유지해야 한다.

5. 중산층 서민들을 위한 저렴한 임대아파트와 민간임대주택 공급을 촉진하기 위해 추진됐던 대한민국 최초의 기업형 임대주택 ‘New Stay(뉴스테이)’ 1호는 박근혜 정부 시절 인천도시공사와 대림산업이 공동으로 진행한 대표적인 민·관 공동주택 공급사업이었다.

‘New Stay(뉴스테이)’는 2018년 입주해 8년 후 2026년 분양 전환이 가능한 아파트이다. 인천도시공사와 대림산업이 ㈜인천도화공공임대위탁관리부동산투자회사(이하 도화임대리츠)와 ㈜인천도화뉴스테이기업형임대위탁관리부동산투자회사(이하 기업형임대리츠)를 통해 자산을 관리해 왔다. 임대 당시 경쟁률은 5.5대 1이었다.

그나마 다행인 것은 인천도시공사가 지난해 12월 도화임대리츠, 기업형임대리츠 자산관리업무(AMC)를 최종 인수했다. 따라서 인천 미추홀구 도화지구의 뉴스테이 아파트는 현재 민간기업인 대림산업이 빠졌고 인천도시공사 주도로 자산관리업무를 수행해 공적인 역할 확대가 기대된다.

- 전국에 23개 뉴스테이 사업장 중 12개 사업장은 초과이익 100%를 민간이 가져가도록 설계됐고 11개는 초과 이익에 대한 공공배당비율이 65대 35로 설정됐다.

- 2021년 10월 20일 김교흥 국회의원(인천 서구갑)실에 따르면 전국 뉴스테이 사업장에 4조 8천억 원의 민간이익 발생이 추정되며 그중 수익이 가장 많은 곳으로 1호 뉴스테이 아파트인 인천시 미추홀구 도화동 e편한세상 아파트를 지목했다.

- 초기 뉴스테이 주택과 관련해 민간기업이 임대사업에서 손해를 볼 수 있다면서 임대 기간 후 분양 전환과 관련된 조항이 모두 삭제됐다. 또한 임대 의무기간이 종료된 후 분양이나 분양 전환 등에 대한 기준과 방법을 강제하고 있지 않아 현 추세라면 과도하게 민간에게 개발이익이 넘어갈 것으로 우려된다.

- 민·관 공동주택 공급사업의 경우 개발이익 환수에 대한 방안이 임차인과 지역사회에 돌아올 수 있도록 법·제도적 보완이 시급하다. 따라서 도화지구 뉴스테이 아파트인 e편한세상 아파트의 개발이익 환수는 향후 22개 지역 뉴스테이 사업장의 같은 문제를 풀 수 있는 기준이 될 것이다.

6. 미추홀평화복지연대는 전국의 현안이 될 미추홀 도화지구 1호인 민·관 공동주택 공급사업인 ‘누구나집’과 ‘뉴스테이’에 대해 신속한 개발이익 환수 방안 마련과 분양 전환 시 개발이익이 임차인에게 전환될 수 있도록 정책 기조를 세웠다. 우리는 이 양대 사업이 서민 주거 안정과 주거복지 차원의 도입취지에 맞추어 추진돼야 한다는 입장이다.

- 우리는 도화지구 주민들의 정보자료 공개의 요청 등 정당한 요구에 묵묵부답하고 있는 인천도시공사와 인천시를 규탄한다. 문제가 해결될 때까지 지역주민들이 요구가 담긴 조례 청원 서명운동과 규탄 투쟁 등 다양한 투쟁을 전개할 것이다.

○ 요구사항

- 인천시장과 구청장, 국회의원과 각 광역·기초의원들은 누구나집과 뉴스테이 등 민·관 공동주택사업의 개발이익과 초과이익에 대한 환수방안 마련의 법·제도적 보완 장치를 즉각 마련하라.

- 인천도시공사는 국민권익위 권고대로 계약서를 원상회복해 최초 입주가격으로 분양 전환하라.

- 인천도시공사와 임대회사는 누구나집과 뉴스테이 아파트의 초과이익을 즉각 공개하라.

- 인천도시공사는 서희스타힐스 누구나집 아파트에 대한 자료를 즉각 공개하라.

- 도화e편한세상 아파트의 최초 분양원가 관련한 자료 전체와 대림산업의 최종인수 조건 자료 등을 즉각 공개하라.

2022. 4. 7

미추홀평화복지연대